Wprowadzenie
W drugim kwartale 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. Ceny rosły wolniej niż w poprzednich latach, a w części miast nawet spadały. Popyt kredytowy był jednak silniejszy. Jednocześnie deweloperzy zwiększyli liczbę dostępnych mieszkań, co poprawiło sytuację kupujących.
Ceny mieszkań
Średnie ceny mieszkań wzrosły o około 1,2% w porównaniu z poprzednim kwartałem. W ujęciu realnym, po uwzględnieniu inflacji, wciąż widać było lekki spadek wartości.
Na rynku pierwotnym ceny wzrosły średnio o 1,6%. W Warszawie pozostały stabilne, a w mniejszych miastach wzrosły nieznacznie. Na rynku wtórnym sytuacja była bardziej zróżnicowana. W Warszawie ceny spadły o około 1,7%, w dużych miastach o 1,2%, a w mniejszych wzrosły o 0,8%.
Widać więc wyraźnie, że rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w fazę równowagi. Deweloperzy ograniczają podwyżki, a kupujący zyskują większy wybór.
Popyt i podaż
W II kwartale 2025 roku popyt na mieszkania nieco się zwiększył. W sześciu największych miastach sprzedano około 10 tysięcy lokali. Wzrost sprzedaży odnotowano w Trójmieście i na Śląsku. Z kolei w Poznaniu, Krakowie i Łodzi sprzedaż spadła.
Około połowa transakcji była finansowana kredytem hipotecznym. Banki złagodziły warunki udzielania kredytów i obniżyły marże.
Po stronie podaży sytuacja była odmienna. Liczba nowych budów i pozwoleń na budowę spadła, ale jednocześnie w ofercie deweloperów znalazła się rekordowa liczba mieszkań. Szacuje się, że na koniec czerwca 2025 roku było ich ponad 60 tysięcy.
Koszty budowy i sytuacja deweloperów
Koszty budowy nadal rosły, głównie z powodu wyższych cen robocizny i gruntów. Ceny materiałów budowlanych pozostały stabilne.
Rentowność (ROE) deweloperów utrzymała się na wysokim poziomie, średnio 22%. Jednocześnie spadła liczba rozpoczętych budów. W branży budowlanej rosła liczba niewypłacalności, szczególnie w segmencie infrastrukturalnym.
Rynek kredytowy
Ożywienie na rynku kredytowym było jednym z najważniejszych zjawisk drugiego kwartału. Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 19% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Liczba wniosków kredytowych zwiększyła się o prawie 30%.
Banki obniżyły marże, a większość nowych kredytów miała oprocentowanie czasowo stałe. Na poprawę dostępności mieszkań wpłynęły także wyższe wynagrodzenia i niższa inflacja.
Rynek najmu
Rynek najmu w Polsce był stabilny. W największych miastach czynsze nieco spadły, a w mniejszych nieznacznie wzrosły. Średnio ceny ofertowe wynajmu zwiększyły się o 4,4% rok do roku.
Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem pozostała jednak niska. W Warszawie wyniosła około -0,4%, a w sześciu największych miastach -0,8%. Oprocentowanie depozytów bankowych nadal dawało wyższe zyski niż wynajem.
Perspektywy na drugą połowę 2025 roku
Eksperci przewidują, że do końca 2025 roku ceny mieszkań pozostaną stabilne. W niektórych lokalizacjach mogą wzrosnąć o 2–4%.
Czynniki wpływające na rynek
Po stronie podaży:
- nowe przepisy budowlane wydłużające procesy inwestycyjne,
- wzrost kosztów gruntów i energii,
- obowiązek budowy schronów od 2026 roku.
Po stronie popytu:
- zakończenie programów dopłat do kredytów,
- nowa ustawa o jawności cen mieszkań,
- niepewność związana z możliwym podatkiem katastralnym.
Podsumowanie
W II kwartale 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce ustabilizował się. Ceny mieszkań przestały dynamicznie rosnąć, a podaż wzrosła. Kredyty hipoteczne ponownie napędzają sprzedaż, lecz rentowność inwestycji w najem jest niska.
Dalszy rozwój rynku zależy od decyzji NBP dotyczących stóp procentowych, polityki mieszkaniowej rządu i tempa nowych inwestycji deweloperskich.
Źródła:
https://centrumanaliz.pkobp.pl/nieruchomosci/rynek-mieszkaniowy-2q25-przebudzenie