Obowiązek założenia rachunku powierniczego przy przedsięwzięciu deweloperskim
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177 z późn. zm.), deweloper rozpoczynający sprzedaż jest zobligowany do zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego) dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Rachunek powierniczy jest instrumentem szczególnego przeznaczenia. Służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych i ich wypłacie zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Jego głównym celem jest ochrona interesów nabywców przed ryzykiem niewywiązania się dewelopera z umowy deweloperskiej.
Wybór banku do prowadzenia rachunku powierniczego
Z perspektywy praktyki bankowej i finansowania inwestycji deweloperskich wybór instytucji prowadzącej rachunek powierniczy ma znaczenie strategiczne. W świetle obecnych regulacji rekomendowane jest zakładanie rachunku powierniczego dopiero w momencie uzyskania decyzji kredytowej/finansowania inwestycji. Pozwoli to uniknąć potencjalnych komplikacji podczas późniejszego przenoszenia rachunku do innego banku.
Przeniesienie rachunku powierniczego – ograniczenia ustawowe
W aktualnym stanie prawnym przeniesienie mieszkaniowego rachunku powierniczego do innego banku jest czynnością mocno ograniczoną. Wynika to wprost z art. 9 ust. 2 wspomnianej ustawy, zgodnie z którym prawo do wypowiedzenia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów.
W praktyce oznacza to, że deweloper nie ma ustawowego uprawnienia do jednostronnego wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego i jego przeniesienia. Może jedynie wystąpić do banku z wnioskiem o rozwiązanie umowy. Decyzja należy do banku i jest zwykle poprzedzona analizą prawną oraz ryzykiem reputacyjnym.
Ryzyka przeniesienia rachunku powierniczego między bankami
Częstym przypadkiem jest sytuacja, w której deweloper założył rachunek powierniczy w banku A i zakłada uzyskanie finansowania w tej samej instytucji, a kredyt inwestycyjny ostatecznie został przyznany przez bank B. Z powodu ograniczeń ustawowych przeniesienie rachunku powierniczego z banku A do banku B może okazać się niemożliwe. Zwłaszcza wtedy gdy na rachunku zostały już zdeponowane wpłaty nabywców.
Odmowa zamknięcia i przeniesienia rachunku powierniczego przez bank A może prowadzić do sytuacji patowej, w której jedyną formalnie dopuszczalną drogą jest rozwiązanie zawartych umów deweloperskich i przeprowadzenie inwestycji przez inny podmiot – co w praktyce jest scenariuszem skrajnie trudnym i niekorzystnym biznesowo.
Rekomendacje dla deweloperów
W świetle powyższych regulacji zaleca się daleko idącą ostrożność przy podpisywaniu umów o prowadzenie mieszkaniowych rachunków powierniczych. W szczególności:
- weryfikować warunki umowy rachunku powierniczego przed rozpoczęciem sprzedaży,
- powiązać bank prowadzący rachunek powierniczy z bankiem finansującym inwestycję,
- planować harmonogram uruchomienia rachunku dopiero po uzyskaniu finansowania.
O autorze:
Marcin Szczygieł – Ekspert ds. finansów korporacyjnych i analizy ryzyka kredytowego. Specjalizuje się w modelowaniu finansowym dla sektora deweloperskiego oraz przygotowywaniu dokumentacji inwestycyjnej spełniającej rygorystyczne wymogi bankowych analityków. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu w ocenie ryzyka, skutecznie łączy teorię finansów z praktycznymi potrzebami inwestorów.
Dowiedz się więcej: Profil na LinkedIn | Skonsultuj swój biznesplan