Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w pierwszym kwartale 2025 roku charakteryzował się złożoną dynamiką, w której oznaki stabilizacji przeplatały się z utrzymującymi się wyzwaniami. Ogólny obraz wskazuje na spowolnienie wzrostu cen transakcyjnych jak również rosnącą ofertę mieszkań oraz utrzymujący się wysoki udział finansowania zakupów ze środków własnych. Jednocześnie odnotowano wzrost dostępności kredytowej i pogorszenie kondycji finansowej części branży budowlanej.
Ceny mieszkań: spowolnienie wzrostu i realne spadki
W pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano stabilizację lub niewielkie spadki nominalnych i realnych cen mieszkań w Polsce. Kwartalna dynamika wzrostu cen ofertowych osłabła. W przypadku cen transakcyjnych obserwowano ujemne dynamiki przede wszystkim w ujęciu realnym.
Rynek pierwotny
Na rynkach pierwotnych odnotowano zmniejszenie kwartalnych dynamik nominalnych średnich cen transakcyjnych za metr kwadratowy. Dynamiki roczne utrzymywały się na niższych poziomach niż w poprzednich kwartałach. Od 3,1% do 8,3% w I kwartale 2025 roku w porównaniu do 10,9%-12,3% w IV kwartale 2024 roku.
We wszystkich grupach miast (Warszawa, 6 największych miast, 10 miast) odnotowano spadki kwartalne i roczne realnych cen transakcyjnych. Zarówno w stosunku do wskaźnika CPI, jak i do dynamiki wynagrodzeń. W Warszawie wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym spowolnił rok do roku z 26% w III kwartale 2024 roku do 10% w IV kwartale 2024 roku. W 6 największych aglomeracjach spadek wyniósł z 18% do 12% rok do roku.
Porównując kwartał do kwartału ceny na rynku pierwotnym w 9 mniejszych stolicach województw praktycznie się nie zmieniły (+0,2%). Natomiast w Warszawie odnotowano spadek o około 5%.
Rynek wtórny
Na rynkach wtórnych dynamiki kwartalne cen nominalnych zmniejszyły się w Warszawie i 6 największych miastach. Z kolei dynamiki roczne osłabły we wszystkich analizowanych rynkach. Od 7,6% do 8,1% w I kwartale 2025 roku w porównaniu do 12,3%-19,6% w IV kwartale 2024 roku.
Podobnie jak na rynku pierwotnym, realne ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadały kwartalnie i rocznie. Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast w IV kwartale 2024 roku wskazywał na niewielki spadek cen mieszkań na rynku wtórnym.
Ceny ofertowe
Ceny ofertowe notowane od III kwartału 2024 roku były niższe niż w pierwszej połowie 2024 roku. Wskazuje to na osłabienie oczekiwań sprzedających. W I kwartale 2025 roku roczne dynamiki cen ofertowych na wszystkich analizowanych rynkach wtórnych i pierwotnych kształtowały się na niższym poziomie, w przedziale od 4,5% do 8,8%.
Wyjątkiem były Wrocław i Trójmiasto. Tam średnie ceny mieszkań w ofercie wzrosły najsilniej. Było toefektem wprowadzenia na rynek dużych i droższych inwestycji.
Popyt i podaż na rynku mieszkaniowym
Popyt
Czynnikiem wspierającym popyt mieszkaniowy w I kwartale 2025 roku był głównie wzrost średniego poziomu wynagrodzeń. Szacowana dostępność mieszkań wzrosła kwartalnie dzięki wzrostowi wynagrodzeń i stabilizacji lub spadkom cen. Dostępność w tym przypadku mierzona jest powierzchnią możliwą do zakupu za przeciętne wynagrodzenie.
Sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniosła w I kwartale 2025 roku około 9,1 tys. mieszkań. Oznacza to spadek o około 6% kwartał do kwartału. W okresie od II kwartału 2024 roku do I kwartału 2025 roku sprzedano łącznie około 37,7 tys. kontraktów, czyli o 34% mniej rok do roku.
Podaż
Podaż mieszkań charakteryzowała się następującymi trendami:
Pozwolenia na budowę: W I kwartale 2025 roku wydano pozwolenia na budowę 61,9 tys. mieszkań łącznie. Oznacza tospadek o około 13% kwartał do kwartału i około 12% rok do roku. Dominowały pozwolenia na mieszkania deweloperskie (około 66%) oraz indywidualne (około 30%).
Rozpoczęcia budowy: Rozpoczęto budowę około 55,7 tys. mieszkań, czyli o około 6% więcej kwartalnie, ale o około 7% mniej rocznie. W rozpoczętych budowach dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (około 66%) oraz indywidualne (około 32%).
Oddania do użytkowania: Oddano do użytkowania około 46,1 tys. mieszkań. Stanowi to spadek o około 8,8 tys. względem poprzedniego kwartału i około 2,2 tys. względem I kwartału 2024 roku.
Oferta mieszkań: Liczba kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich w ofercie największych miast rosła szósty kwartał z rzędu. Na koniec grudnia 2024 roku wielkość ta wynosiła około 59,1 tys. lokali co stanowiło najwyższą ofertę w historii rynku.
Czas sprzedaży: Wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na rynku pierwotnym dla 6 największych rynków znacząco wzrósł do 6,3 kwartałów z 3,0 kwartałów w I kwartale 2024 roku. W Łodzi czas sprzedaży obecnej oferty przy obecnym tempie wynosiłby ponad dwa lata.
Deweloperzy, pomimo niższej sprzedaży, wprowadzali nowe inwestycje na rynek, być może licząc na realizację plany sprzedażowe oparte na zeszłorocznych wynikach.
Koszty budowy i sytuacja deweloperów
Koszty budowy mieszkań nadal rosły, w tym koszty ziemi, robocizny, najmu sprzętu i koszty pośrednie, przy stabilizacji cen materiałów. Szacunkowa stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych w 7 największych miastach zmniejszyła się o około 2 punkty procentowe do około 21%. Głównym powodem spadku ROE były spadające ceny transakcyjne mieszkań przy rosnących kosztach producentów.
W I kwartale 2025 roku zanotowano wzrost niewypłacalności w budownictwie o 24% rok do roku, osiągając 304 przypadki w porównaniu do 245 w I kwartale 2024 roku. Ponad 46 tys. firm budowlanych mierzy się z koniecznością spłaty blisko 1,72 mld zł długów. Głównym problemem branży pozostają rosnące koszty energii i wynagrodzeń.
W finansowaniu działalności deweloperskiej w I kwartale zmniejszyło się finansowanie przedpłatami od nabywców mieszkań, a wzrósł udział kredytu bankowego. Średni okres ściągania należności wydłużył się do 82 dni. Mimo to kapitał własny pozostał głównym źródłem finansowania (51% udziału), choć jego udział zmniejszył się w stosunku do poprzedniego kwartału i analogicznego okresu w 2024 roku.
Dostępność mieszkań i rynek kredytowy
W I kwartale 2025 roku szacowany maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy oraz szacowany wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania wzrosły. Głównym powodem tego stanu był wzrost wynagrodzeń i nieznaczny spadku cen. Koszt obsługi kredytu mieszkaniowego nadal był wyższy od kosztu najmu mieszkania.
W lutym 2025 roku miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 37,2% rok do roku. Stało sie to po sześciu miesiącach spadków w 2024 roku, co wskazuje na ożywienie popytu na kredyt hipoteczny. Banki przewidują brak istotnych zmian w polityce kredytowej i spadek popytu na kredyty mieszkaniowe w I kwartale 2025 roku. Jednocześnie może być to korygowane przez zmieniające się warunki makroekonomiczne.
Rynek najmu
Stawki transakcyjne najmu za metr kwadratowy mieszkań nieznacznie spadły w 6 i 10 największych miastach z kolei wzrosły w Warszawie. Liczba mieszkań oferowanych na wynajem była tam wyższa niż w poprzednim kwartale.
Opłacalność najmu mieszkań w I kwartale 2025 roku nadal utrzymuje się na niezadowalającym poziomie. Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) dla inwestycji finansowanych kredytem była ujemna. Czas zwrotu z inwestycji mieszkaniowych skrócił się w Warszawie (o 16 miesięcy do 16 lat i 9 miesięcy). Dla 6 największych miast skrócił sie o 1 miesiąc do 18 lat. W pozostałych miastach pozostał bez zmian (18 lat i 1 miesiąc).
Na rynku najmu obserwuje się rosnącą ofertę mieszkań z najmu instytucjonalnego (PRS) oraz zainteresowanie inwestorów sektorem mieszkań studenckich (PBSA). W dłuższej perspektywie podmioty te mogą stanowić istotną konkurencję na rynku wynajmu.
Perspektywy i czynniki wpływające na rynek
Przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce jest obarczona niepewnością. Niejasna perspektywa obniżek stóp procentowych NBP, brak szybko wdrażanych programów wsparcia zakupu mieszkań, rekordowa oferta oraz stabilizacja stawek wynajmu hamują tendencje wzrostowe cen. Jednakże na możliwe spadki cen wpływają czynniki je łagodzące. Są to przede wszystkim redukcja oferty deweloperów oraz potencjalne turbulencje na rynku gruntów.
Pojawiły się zapowiedzi nowego programu wsparcia zakupu pierwszego mieszkania („Pierwsze klucze”), który ma dotyczyć głównie rynku wtórnego. Równocześnie w środowisku politycznym nasilają się głosy o potrzebie podniesienia podatków od kolejnych mieszkań. Może to w znaczący sposób ograniczyć popyt na mieszkania własnościowe i skalę nowego budownictwa. W średnim terminie oczekiwany jest jednak stopniowy wzrost rynku w wyniku napływu środków, przede wszystkim z Krajowego Planu Odbudowy.
Podsumowanie
Rynek mieszkaniowy w Polsce w I kwartale 2025 roku znajduje się w fazie delikatnej równowagi. Spadające realne ceny i rosnąca oferta wskazują na trudniejszą sytuację dla sprzedających i deweloperów. Jednakże poprawiająca się dostępność kredytowa oraz potencjalne programy wsparcia mogą nieznacznie ożywić popyt. Kluczowe będą decyzje dotyczące polityki monetarnej i programów wsparcia mieszkalnictwa, które mogą znacząco wpłynąć na dalszy rozwój rynku.
Źródło: https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/