Nowa Era Transparentności na Rynku Mieszkaniowym
Rynek mieszkaniowy w Polsce wkracza w fazę bezprecedensowej przejrzystości dzięki Ustawie z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, powszechnie nazywanej Ustawą o Jawności Cen. Jest to znacząca zmiana, która ma na celu zwiększenie transparentności i rzetelności informacji dla konsumentów, a od deweloperów wymaga gruntownego dostosowania procesów i praktyk sprzedażowych.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), we współpracy z ministerstwami oraz Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), przygotował przewodnik, aby wspierać branżę w prawidłowym i jednolitym wdrożeniu nowych regulacji. Głównym celem ustawodawcy, jak podkreśla UOKiK, jest rzetelne i transparentne dostarczanie nabywcom informacji o cenach oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
Poniżej przedstawiamy kluczowe nowe obowiązki deweloperów oraz metody ich realizacji:
I. Obowiązek Prowadzenia Własnej Strony Internetowej i Publikacji Cen Ofertowych
Od dnia rozpoczęcia sprzedaży lub przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której udostępnia szczegółowe informacje o swojej ofercie. Strona ta musi być jednoznacznie powiązana z działalnością dewelopera i zawierać dane dotyczące konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. Publikowanie cen wyłącznie na stronach pośredników nieruchomości nie spełnia tego wymogu. Jeśli deweloper korzysta z pośredników, każda oferta musi zawierać adres jego własnej strony internetowej.
Na stronie deweloper musi publikować:
• Cenę 1 m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ceny muszą być konkretne i jednoznaczne, bez stosowania widełek cenowych, przedziałów czy progów.
• Cenę całej nieruchomości lub jej części, będącej przedmiotem umowy, obliczoną jako iloczyn ceny za 1 m² i powierzchni użytkowej. W przypadku domów jednorodzinnych należy podać jedną łączną kwotę za całą nieruchomość (dom z działką/ogródkiem) oraz cenę za 1 m² wyliczoną jako iloraz ceny całkowitej i powierzchni użytkowej domu.
• Cenę pomieszczeń przynależnych (np. piwnice, strychy, komórki, garaże) lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu/domu (np. służebności, prawo do korzystania z infrastruktury), jeśli ich cena nie jest już wliczona w cenę podstawową. Deweloper ma swobodę w prezentacji cen poszczególnych składników, o ile zachowana jest przejrzystość – możliwe są warianty „pakietowe” (wszystko w jednej cenie z informacją, co jest wliczone) lub „elastyczne” (oddzielne ceny dodatkowych elementów do wyboru).
• Inne świadczenia pieniężne, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera (np. opłaty eksploatacyjne, zwrot opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego) – należy wskazać rodzaje tych opłat.
Wszystkie prezentowane ceny muszą zawierać podatek od towarów i usług (VAT); niedopuszczalne jest prezentowanie cen netto lub sformułowań typu „+ VAT”. Powierzchnia użytkowa powinna być określana zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. oraz normą PN-ISO 9836:2022-07, bez uwzględniania powierzchni ścianek działowych nadających się do demontażu.
Dodatkowo część ogólna prospektu informacyjnego musi być udostępniona na stronie internetowej, w pełni odpowiadając wymaganiom Ustawy (format PDF, podpis elektroniczny). Link do prospektu powinien być dostępny bezpośrednio przy ofercie każdego konkretnego lokalu lub domu.
II. Obowiązek Aktualizacji i Przechowywania Historii Cen
Deweloper ma obowiązek uaktualniać informacje na stronie internetowej w dniu zmiany cen lub świadczeń pieniężnych, z podaniem daty tej zmiany. Należy zachować wszystkie dotychczasowe informacje o cenach ofertowych, tworząc pełną historię cen danego lokalu/domu od dnia rozpoczęcia obowiązywania Ustawy o Jawności Cen.
Obowiązkowe jest także pokazywanie najniższej ceny z ostatnich 30 dni. Nawet lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, które nie są aktualnie dostępne w ofercie (np. z powodu zawarcia umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej), nadal powinny być prezentowane na stronie z wyraźnym oznaczeniem statusu (np. „zarezerwowany”) oraz z zachowaniem historii cen ofertowych. PZFD uważa, że to obciąża deweloperów niepotrzebnie i wyraża nadzieję na rewizję tej interpretacji.
III. Obowiązek Umieszczania Adresu Strony Internetowej w Reklamach
We wszelkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży (w prasie, radiu, telewizji, na billboardach, w ulotkach, internecie, mediach społecznościowych) deweloper jest zobowiązany podawać adres własnej strony internetowej, na której znajdują się wymagane informacje o cenach. Dopuszczalne jest stosowanie kodów QR, ale nie zwalnia to z obowiązku podania adresu strony internetowej w treści materiałów.
IV. Obowiązek Codziennego Przekazywania Danych do Portalu dane.gov.pl
Deweloper ma obowiązek przesyłać wszystkie informacje prezentowane na swojej stronie internetowej (ceny lokali, części nieruchomości, pomieszczeń przynależnych, innych świadczeń pieniężnych, wszelkie zmiany historyczne) raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, na portal dane.gov.pl. Obowiązek ten powstaje niezależnie od tego, czy dane uległy zmianie, czy nie, i obejmuje również weekendy oraz wszystkie dni ustawowo wolne od pracy, w tym święta.
Proces przekazywania danych obejmuje założenie profilu użytkownika na dane.gov.pl, nadanie uprawnień edytora dla dewelopera, a następnie codzienne przesyłanie danych (ręcznie lub automatycznie).
V. Okres Trwania Obowiązku Prowadzenia Strony Internetowej
Obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej trwa przez cały okres sprzedaży w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, aż do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub innej umowy na rzecz nabywcy. Rekomenduje się utrzymanie strony tak długo, jak długo oferowane są jakiekolwiek pomieszczenia przynależne lub inne części nieruchomości powstałe w ramach inwestycji, nawet jeśli lokale mieszkalne zostały już sprzedane.
VI. Kogo Dotyczy Ustawa i Czego Nie Obejmuje
Ustawa o Jawności Cen dotyczy deweloperów, którzy realizują przedsięwzięcia deweloperskie lub zadania inwestycyjne i oferują do sprzedaży lokale mieszkalne, domy jednorodzinne oraz powiązane z nimi elementy (np. komórki lokatorskie, miejsca postojowe, boksy rowerowe, pomieszczenia przynależne, udziały w nieruchomości wspólnej).
Nie obejmuje lokali usługowych, tj. przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (np. handlowej, biurowej, pod wynajem krótkoterminowy, aparthotele, condo-hotele). Deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę, że lokal nie jest mieszkalny i nie podlega ochronie przewidzianej w Ustawie.
VII. Terminy Wejścia w Życie Obowiązków
Nowe obowiązki nie wchodzą w życie dla wszystkich deweloperów jednocześnie:
• Sprzedaż rozpoczęta 11 lipca 2025 r. lub później: Nowe regulacje obejmują dewelopera od faktycznego dnia rozpoczęcia sprzedaży lub przedsprzedaży.
• Sprzedaż lub „przedsprzedaż” rozpoczęta przed 11 lipca 2025 r.: Deweloper ma czas do 11 września 2025 r., aby dostosować się do nowych przepisów. W tym okresie przejściowym rekomenduje się umieszczenie na stronie informacji, że inwestycja nie jest jeszcze objęta obowiązkiem publikacji danych w rozumieniu Ustawy o Jawności Cen.
VIII. Sankcje za Naruszenie
Naruszenie obowiązków wynikających z Ustawy o Jawności Cen stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) może nałożyć na dewelopera następujące sankcje:
• Kara pieniężna w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym nałożenie kary.
• Nakazanie zaniechania niedozwolonych praktyk oraz usunięcia skutków naruszenia.
• Publiczne ogłoszenie decyzji.
Wdrożenie Ustawy o Jawności Cen jest jak wyposażenie każdego potencjalnego nabywcy nieruchomości w zaawansowany radar, który nie tylko pokazuje wszystkie dostępne nieruchomości, ale także transparentnie ujawnia ich dokładne ceny, historię zmian cen, a nawet wszelkie dodatkowe opłaty. Dzięki temu, zamiast błądzić we mgle domysłów i niepewności, konsument może z pełną precyzją, świadomością i poczuciem bezpieczeństwa nawigować po rynku, odnajdując idealną dla siebie ofertę i podejmując decyzje na podstawie kompletnych i aktualnych danych. To fundamentalna zmiana, która buduje zaufanie i sprawia, że rynek nieruchomości staje się znacznie bardziej przewidywalnym i uczciwym miejscem dla wszystkich stron transakcji.
Ze strony firm deweloperskich wprowadzane zmiany nie zostały ocenione pozytywnie. Powszechna jest opinia, że powodują niepotrzebne zamieszanie a nakazowy tryb wprowadzenia dodatkowego obowiązku był pokazem siły państwa, realizowany z przyczynek politycznych.
O autorze:
Marcin Szczygieł – Ekspert ds. finansów korporacyjnych i analizy ryzyka kredytowego. Specjalizuje się w modelowaniu finansowym dla sektora deweloperskiego oraz przygotowywaniu dokumentacji inwestycyjnej spełniającej rygorystyczne wymogi bankowych analityków. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu w ocenie ryzyka, skutecznie łączy teorię finansów z praktycznymi potrzebami inwestorów.
Dowiedz się więcej: Profil na LinkedIn | Skonsultuj swój biznesplan
Masz problem z akceptacją biznesplanu w banku? Często trafiają do mnie projekty, które zostały odrzucone przez analityków z powodu błędów w modelu finansowym lub braków w dokumentacji. Jeśli Twój wniosek utknął w martwym punkcie – czas nie jest Twoim sprzymierzeńcem. Skontaktuj się z nami, przeanalizujemy sytuację i przygotujemy plan ratunkowy dla Twojej inwestycji.
📧 kontakt@ms-biznesplany.pl